Het splitsingsverhaal van Vera

We zijn op bezoek bij Vera in Leiden, in haar onlangs gesplitste huis. Een goed voorbeeld hoe je een klassieke tussenwoning met een veel voorkomende plattegrond kunt splitsen in twee zelfstandige woningen.

Waarom splitsen en met wie?

Vera stond, nadat haar man was overleden, voor de keuze verhuizen of verbouwen. Ze vond het huis te groot voor haar alleen en niet erg comfortabel. Het werd verwarmd met gaskachels, er was geen isolatie, enkel glas en het dak was er slecht aan toe. Maar aan de andere kant; het is een mooi karakteristiek pand, ruim honderd jaar oud, met een tuin die ‘te behappen is’, aan een rustig grachtje dicht bij het centrum van Leiden en met een prachtig uitzicht op een historisch gebouw van de universiteit.

Haar zus bracht haar op het idee om het pand te splitsen en te gaan delen met de dochter van haar zus, Sjanna. Haar nicht Sjanna was al een tijd op zoek naar een betaalbare koopwoning in Amsterdam. Maar dat is daar haast onmogelijk en dus wilde zij best verhuizen naar Leiden.

Het idee was dat Vera op de begane grond ging wonen en Sjanna zou de eerste verdieping en kap kopen en bewonen. En dat is ook gebeurd. Vera en Sjanna doen over en weer ‘hand- en spandiensten’ voor elkaar en eten één keer per week samen.

De verbouwing

Vera nam contact op met een aannemer waar ze, bij een eerdere verbouwing van haar atelier, goede ervaring mee had. En deze schakelde weer een architect in met wie hij vaker goed had samengewerkt (een goede tip). Vera kon echt al haar ideeën over de verbouwing kwijt bij de architect. En vóór ze de nieuwe bovenwoning kocht dacht Sjanna ook al mee over een fijne indeling en inrichting. En zo maakte de architect in een aantal rondes de uiteindelijke tekeningen voor de verbouwing. Deze tekeningen en berekeningen gebruikte hij ook voor de vergunningaanvraag bij de gemeente. Vera’s aannemer heeft op basis van het ontwerp van de architect vervolgens een kostenraming en offerte gemaakt voor de verbouwing. Er kwam ook vloerisolatie en vloerverwarming, een warmtepomp, overal HR++ glas, het dak werd vernieuwd en geïsoleerd en de tussenvloer werd geïsoleerd voor geluid. Ook de energievoorzieningen zijn gesplitst.

Voor de start van de verbouwing zelf, is ook de koop gesloten. Vera’s notaris heeft op basis van de WOZ-waarde van de oude woning en het nieuwe aantal m2 per woning na splitsing, de waardebepaling gedaan voor de twee nieuwe woningen. Hij heeft de splitsingsakte opgesteld. En de koopakte voor de verkoop aan Sjanna. Zo is de oorspronkelijke woning van Vera niet alleen bouwkundig maar ook kadastraal gesplitst en hebben beide woningen nu ieder een eigen huisnummer. Ook vormen beide bewoonsters nu samen een VVE.

Nog een tip van Vera: bij de splitsingsakte is nog een -simpelere- splitsingstekening nodig voor het kadaster. Het is goedkoper om die door de notaris te laten maken dan door de architect.

Vera nam de financiering van de verduurzaming van het pand voor haar rekening. Sjanna kocht de bovenwoning dus in ‘verduurzaamde’ staat. Wel liet Vera in het koopcontract opnemen dat Sjanna de woning niet binnen 10 jaar aan een ander mag verkopen.

Al met al was het een forse verbouwing maar tegelijk werd ook het achterstallig onderhoud weggewerkt en het huis verduurzaamd. Gelukkig kon Vera tijdens de verbouwing in haar atelier ‘wonen’ dus dat beperkte de overlast.

De huidige indeling

We waren erg benieuwd naar de nieuwe indeling van de woning van Vera op de begane grond. Dit ook omdat veel mensen denken dat splitsing bij hun woning gewoon niet kan.

De klassieke tussenwoning van Vera heeft van oorsprong een veel voorkomende indeling op de begane grond: na de voordeur en het halletje volgt de trap met een kwartslag, achter de trap ligt het toilet.  De gang naast de trap leidt naar de smalle keuken in het verlengde van de trap en gang. De woonkamer is van voor tot achter even breed en heeft een aangebouwde serre met schuifdeuren. De begane grond is in totaal ca 6,5 meter breed en inclusief de serre 12,5 meter diep (zonder serre 10 meter). Het perceel is ca 160 m2. Zie figuur 1 voor de huidige indeling.

De nieuwe indeling op de begane grond

Op de foto zie je de entree van de gesplitste woning. Na de gezamenlijke voordeur is een kleine hal met aan weerszijden een meterkast voor elke woning. Achter de rechter deur ligt de trap naar boven voor Sjanna (de kwartslag in de trap is rechtgemaakt) en de linker deur komt in de gang van Vera. Beide deuren zijn brandwerend en hebben deurdrangers, een verplichting in verband met brandveiligheid (foto).

De architect heeft drie verschillende varianten ontworpen waarbij vooral de plek van de keuken verschilt. In alle drie de varianten komen de slaapkamer en badkamer te liggen op de plek waar voorheen de keuken was. Hier is een deel aangebouwd zodat de nieuwe achtergevel gelijkligt met die van de oorspronkelijke serre. Door deze keuze komt er een open keuken in het woongedeelte waardoor het licht aan de voorzijde en achterzijde van het woongedeelte binnen kan blijven stromen en er een fijne doorloop naar de tuin blijft. Er is een variant met een kleine keuken in de serre met daarnaast een relatief smalle slaapkamer geschikt voor een eenpersoonsbed (zie figuur 2). Een andere variant heeft een grotere open keuken aan de voorkant met een bredere slaapkamer met ruimte voor een tweepersoonsbed en met daarnaast nog ruimte voor de eethoek (zie figuur 3). En de laatste variant, die Vera heeft gekozen, heeft een lang keukenblok aan de achterzijde met een bredere slaapkamer daarnaast en voor de slaapkamer de ruime badkamer (zie figuur 4).

De bovenwoning voor Sjanna op de verdieping en kap is ruim met een woonkeuken, badkamer en 3 slaapkamers. Sjanna heeft een ruim balkon boven de serre en de aanbouw naast de serre.

In de tuin is een schuur gebouwd die voor Vera en Sjanna te bereiken is via een achterpad.

Conclusie

Zo zie je, zelfs een klassieke tussenwoning, kun je op verschillende manieren indelen waardoor een trap- en drempelvrije woning ontstaat met een mooie open keuken een ruime badkamer en dito slaapkamer op de begane grond. Plus een mooie, duurzame nieuwe woning die je -zoals in dit geval- kunt verkopen aan een familielid en starter.